10 dấu ấn bất động sản 2020: Một năm biến động dữ dội, giá nhà đất tăng mạnh giữa tâm dịch Covid-19

Chiều ngày 9/12, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM . Theo đó, Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức. Thành phố này sẽ có vị trí tiếp giáp với các quận 1, 4, 7, 12, Bình Thạnh của TP.HCM và tiếp giáp hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Sau khi thành lập, Thành phố Thủ Đức rộng trên 211 km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số hơn một triệu người.

Sức nóng thành lập thành phố mới Thủ Đức đã tác động mạnh mẽ lên thị trường BĐS khiến giá nhà đất tăng liên tục. Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho biết giá bán bất động sản riêng lẻ ở phường Trường Thọ - trung tâm của "thành phố Thủ Đức" đã tăng trung bình 40% - 50% so với cuối năm 2019. Đặc biệt, các dự án căn hộ chung cư cũng đang dồn về Thủ Đức khi chiếm đến 66,3% nguồn cung căn hộ toàn thành phố (12.134 căn) và có mức giá trung bình từ 38 - 67 triệu đồng/m2. Hiện tại, khó có thể tìm ra căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 tại khu Đông thành phố.

Nhìn lại cả năm 2020, điều dễ nhận thấy nhất là giá chung cư tăng mạnh bất chấp tác động của dịch Covid-19. Tăng mạnh nhất là thị trường căn hộ Bình Dương với nguồn cung chào bán vượt 8.289 căn, tương đương TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương cũng ghi nhận mức ấn tượng hơn 90% so với TP.HCM là 82%, Hà Nội là 69%. Số liệu của Sở Xây dựng Bình Dương cũng chỉ rõ 3 quý đầu năm 2020, tổng số căn bán thành công đã tăng gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước. Giá căn hộ tại Bình Dương nhiều thời điểm vọt lên 40-45 triệu đồng/m2.

Cùng với Bình Dương, 2020 cũng là năm tăng giá mạnh của căn hộ chung cư TPHCM. Thống kê của CBRE cho thấy giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư Tp.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông TP tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Trong năm 2020 đã xảy ra một số cơn "sốt" đất chưa từng có, đáng nói những cơn sốt ấy chỉ kéo dài 1-2 tuần rồi nhanh chóng nguội lạnh....Đầu tiên là cơn sốt đất nền ở chóng vánh ở Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu , sau đó là sốt đất tại xã Đồng Trúc huyện Thạch Thất, Hà Nội. Cả hai cơn sốt này đều bắt nguồn từ thông tin Tập đoàn bất động sản lớn đề xuất xây dựng siêu đô thị quy mô lên tới hàng trăm ha. Lợi dụng thông tin mập mờ, đội ngũ cò đất đẩy giá đất tăng lên gấp 3-4 lần. Tuy nhiên, chỉ sau hơn 1 tuần khi chính quyền ra thông tin cảnh báo ngay lập tức cơn sốt xịt hơi.

Trước những cơn số đất nền chóng vánh gây bất ổn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khuyên các nhà đầu tư cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn đầu tư đất nền. Theo đó, cần xem xét kỹ vị trí đầu tư, chủ đầu tư và yếu tố pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt không đầu tư theo đám đông.

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp - Đón sóng đầu tư mới , ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, có 3 làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp trải dài 25 năm qua và mỗi đợt sóng tiếp theo càng mạnh mẽ hơn. Làn sóng đầu tiên diễn ra năm 1996. Đến năm 2008, Việt Nam một lần nữa đón làn sóng thứ hai đầu tư vào các khu công nghiệp khá mạnh mẽ. Thế nhưng, năm 2020 lại là giai đoạn đặc biệt nhất khi đây là làn sóng mới, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.

Làn sóng tăng tăng trưởng mạnh mẽ của BĐS công nghiệp đã khiến giá thuê liên tục lập đỉnh. Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam, mặt bằng giá chung tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng từ 50-100% so với cùng kỳ năm ngoái. Do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra giá thuê mới tăng mạnh so với mức giá cũ. Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy, trong khi quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý.

Dịch bệnh Covid-19 tưởng chừng khiến thị trường M&A sụt giảm nghiêm trọng nhưng thực tế, nhiều thương vụ triệu đô đã được xác lập. Giữa năm 2020, một nhóm nhà đầu tư do quỹ đầu tư Kohlberg Kravis Roberts (KKR, Hoa Kỳ) đứng đầu đã hoàn tất giao dịch mua lại hơn 200 triệu cổ phiếu VHM của CTCP Vinhomes thông với giá trị 15.100 tỷ đồng. Sau giao dịch, nhóm nhà đầu tư ngoại này đã trở thành cổ đông lớn (nắm 6% vốn) của Vinhomes. Tiếp đó, chỉ trong 9 tháng đầu năm Tập đoàn Danh Khôi đã "vươn tay" thâu tóm 6 dự án lớn trải dài khắp cả nước. Mới đây nhất, Novaland đã thông báo nhận giải ngân tới 21.293 tỷ đồng trong năm 2020 dùng cho hoạt động M&A và đầu tư phát triển các dự án.

Ở lĩnh vực BĐS công nghiệp, M&A cũng xảy ra ấn tượng khi Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu đô la Mỹ cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam,  "gã khổng lồ" kho bãi châu Á là GLP lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam, Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ đô la Mỹ tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo Co và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu đô la Mỹ vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở tỉnh Bắc Ninh.

Trong năm 2020 vừa qua hàng loạt dự án hạ tầng lớn đã tác động trực tiếp đến diễn biến thị trường BĐS tại nhiều đô thị từ Lạng Sơn, Hải Phòng. Bắc Ninh, Lâm Đồng...đến Bình Dương, Tây Ninh, TPHCM. Cụ thể vào hồi tháng  4, TPHCM khởi công xây dựng 13 dự án hạ tầng giao thông lớn với tổng vốn đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng tạo động lực cho BĐS khu vực phía Đông và phía Tây TPHCM phát triển. Tiếp đó, tháng 8, Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư là cao tốc Cao Bằng - Lạng Sơn dài 115km mở ra sự quan tâm của nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS đối với hai tỉnh miền núi này.

Tháng 10, cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc được phê duyệt nghiên cứu đầu tư  đã ngay lập tức tác động lên thị trường BĐS Bảo Lộc khiến mức độ quan tâm đất nền tại đây tăng đột biến lên đến 55%.  Tương tự như Bảo Lộc, BĐS tại Thủy Nguyên Hải Phòng cũng tăng đột biến trong tháng 11 khi Ban Thường vụ Thành ủy Hải Phòng đồng ý về chủ trương xây dựng Đề án thành lập thành phố trực thuộc thành phố Hải Phòng tại huyện Thủy Nguyên. Ngoài ra, việc khởi công đường 6 làn xe Bình Dương -Tây Ninh khiến thị trường đất nền tại Bình Dương và Tây Ninh tăng giá.

Lẽ chưa khi nào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại đối mặt với nhiều khó khăn, khốc liệt như năm 2020. Đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường suy giảm nghiêm trọng, mọi kế hoạch của các doanh nghiệp bị đảo lộn, thị trường lao dốc. Công suất lấp đầy ở mảng khách sạn chỉ ở ngưỡng 25%. Phân khúc Condotel gần như đóng băng, 2/3 sản phẩm chào bán không phát sinh giao dịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, có 2 lý do chính khiến BĐS du lịch, nghỉ dưỡng lao dốc theo chiều thẳng đứng. Đầu tiên là niềm tin của nhà đầu tư vẫn bị rung lắc dữ dội sau cú "sốc" vỡ trận Cocobay. Tiếp đến là đại dịch Covid-19, khiến lượng du khách quốc tế tới Việt Nam giảm mạnh, đồng thời khiến lực cầu thuê phòng, khách sạn giảm tương ứng. Ngay trong thời điểm hiện tại, dù Việt Nam kiểm soát đại dịch rất tốt, nhưng cả thế giới vẫn đang đối mặt với đợt bùng phát dịch bệnh thứ 2 nên thị trường BĐS nghỉ dưỡng vấn tiếp tục trầm lắng.

2020 là năm chứng kiến hàng loạt vụ lừa đảo bất động sản ngày càng tinh vi. Các đối tượng này lập ra công ty môi giới bất động sản. Sau đó hợp tác với một vài chủ đầu tư hoặc người có đất bằng nhiều hình thức khác nhau như mua đất nông nghiệp, ký giấy đặt cọc mua đất, hợp đồng hợp tác… rồi vẽ ra các "dự án ma" nhằm chiêu dụ khách hàng giao dịch trên giấy và thu tiền. Không chỉ vẽ dự án "ma", một số đối tượng "cò đất" dưới danh nghĩa là đơn vị phân phối với chiêu thức cam kết lợi nhuận cao, "vẽ" ra hàng loạt tiện ích, quảng cáo sai sự thật để dụ khách hàng mua đất nền giá rẻ tại nhiều khu vực như Bình Dương, TPHCM, Hòa Lạc (Hà Nội)...

Chỉ tính riêng  tại TPHCM, cơ quan công an đã khởi tố, bắt tạm giam hàng chục giám đốc các sàn giao dịch BĐS để điều tra về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" như Trương Tuấn Em Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Eagle Land; Hoàng Mạnh Cường Tổng giám đốc Công ty Phát An Gia; Huỳnh Thị Hạnh Phúc Tổng giám đốc Công ty cổ phần xây dựng địa ốc Thiên Ân Phá; Nguyễn Thị Diệu Thúy Giám đốc Công ty Tiên Phong Land...PC03 cũng cho biết đang điều tra sai phạm liên quan đến Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và dịch vụ bất động sản Vũ Gia Phát và Công ty cổ phần Bất động sản Việt Á Châu.

Trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất tại TPHCM và Hà Nội, hàng loạt ông lớn bất động sản đang ồ ạt nhập cuộc đua viễn chinh về các tỉnh để phát triển những dự án siêu khủng với quỹ đất bỏ túi lên đến hàng trăm ha. Điển hình như Novaland với 4 dự án hàng nghìn ha trở lên ở Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.  Tập đoàn Hưng Thịnh, vài năm gần đây cũng dạt về Đồng Nai, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu để mở rộng thị phần khi các quỹ đất dự án. Nam Long dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất ở Long An, Đồng Nai, Hải Phòng. Ở phía Bắc, những tên tuổi lớn như Sungroup, Vinhomes cũng đang tiến về Hòa Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng….

Không chỉ dạt về các tỉnh, năm 2020 cũng là năm chứng kiến làn sóng Bắc tiến mạnh mẽ của các doanh nghiệp phía Nam. Một trong những "viên gạch" đầu tiên của Hưng Thịnh ở Hà Nội là dự án Chung cư Lakeside Hưng Thịnh tại Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội.  Masteries Group cũng đã thâu tóm xong nhiều tòa chung cư nằm trong 2 đại đô thị của Vinhomes tại Tây Mỗ - Đại Mỗ và Gia Lâm, Long Biên. Cùng với đó, Phú Mỹ Hưng chuẩn bị đầu tư dự án tại Hòa Bình, Phú Long đang lên kế hoạch bung hàng dự án Splendora Nam An Khánh.

Trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) vốn dĩ đang khó khăn lại trở nên khủng hoảng hơn, chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp. Theo đánh giá, các chính sách này sẽ còn có tác động tích cực đến thị trường trong trung và dài hạn.

Đầu tiên là nghị định số 25 được ban hành tháng 2/2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất. Đến tháng 4, chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền. Bước sang tháng 7, thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 bắt đầu có hiệu lực đã tạo lực đẩy cho thị trường căn hộ.

Thời điểm cuối năm 2020, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 164 tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản. Đặc biệt, khi nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, "thổi làn gió mới" vào thị trường bất động sản.

LIÊN QUAN TỚI BẤT ĐỘNG SẢN

• Luật sư giải thích ký hiệu các loại đất (LUC, ONT, ODT, CLN, TMD...) trên bản đồ địa chính

• Đất trồng lúa là gì? Có được chuyển nhượng? Lên thổ cư không?

• Đất vườn là gì? Có xây được nhà? Thủ tục chuyển sang thổ cư?

• Đất nuôi trồng thủy hải sản là gì? Có được chuyển đổi không?

• ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN LÀ GÌ? QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN (ONT)

• Đất ở tại đô thị là gì? Quy hoạch, thời hạn sử dụng, giá đền bù 2020

• Đất sản xuất kinh doanh là gì?

• Đất thương mại dịch vụ là gì? Đất thương mại có được cấp sổ đỏ?